내집 마련, 지금 적기? 아님 더 기다려?

[머니투데이 문성일기자][[머니위크]확 내린 稅 부담]
세제개편을 중심으로 한 MB정부의 규제 완화 작업이 본격화되면서 내집 마련을 앞둔 실수요자나 보유주택 매도를 고민 중인 집주인 모두 각각의 전략 수립에 분주하다.

MB정부의 부동산정책 기본 방향은 일단 지역별 차등화와 함께 주택 소유 여부에 따른 차별화다. 분명한 것은 시장 상황에 따라 구별되는 선도층을 정책 방향에 따라 인위적으로 갈라놓고 있다는 점이다.

즉 시장 침체기에는 매수 우위 시장이 형성되는 게 일반적이지만, MB정부 정책상으론 적어도 매도자에게 선택할 수 있는 권한을 더 많이 주고 있다는 것이다. 실제 양도소득세를 축으로 한 거래세와 종합부동산세를 중심으로 한 보유세를 동시에 낮춰주는 정책을 펴고 있다.

그만큼 집주인들로선 여유가 생긴 반면, 내집 마련을 해야 하는 계층은 상대적으로 불리함을 느낄 수밖에 없다. 각기 전략을 수정해야 하는 이유도 이 때문이다.

◈정책 수혜, 수도권·지방 달라

9.1세제개편이나 9.23종합부동산세 개편 등 세제책을 놓고 평가할 때 앞으로 수도권 부동산시장은 매도 우위가 될 가능성이 높다. 적어도 정책상 집주인에게 유리하도록 시장이 형성될 수 있다는 것이다.

실제 수도권 집주인들에겐 양도세를 줄일 수 있는 동시에, 종부세 부담을 덜 수 있는 환경이 조성됐다. 이에 비해 지방 시장에선 매수자들이 매도자보다 나을 수 있다.

수급상에 있어서도 수도권에서는 신규 공급에 치중한 정책을 펴는 반면, 지방의 경우 임대사업자 세제 완화 등 미분양 해소에 주력하려는 경향이 두드러진다.

◈집값, 단기 하락 후 회복세 예측 우세

매수든 매도든 시점을 잡기 위해선 무엇보다 가격 흐름을 알아야 하지만, 전문가들 사이에서조차 엇갈릴 정도로 '안개속'이다.

일단 단기 상승을 예측하는 쪽에선 각종 정책이 시너지를 발휘해 거래 활성화를 보일 것이란 의견을 내놓고 있다. 반대로 하향세가 불가피하다는 쪽에서는 금융시장 불안과 같은 대내외적 불안 요인에 주목하고 있다.

그럼에도 불구하고 단기 하락 후 회복세를 보일 것이란 예측이 다소 많다. 추가 정책과 경기 흐름에 따른 변수는 많지만, 곧 바로 상승세로 돌아서기에는 시장 안팎의 체력이 여의치 않다는 것이다. 여기에는 '금리'라는 최대 난제도 있다. 현재와 같은 고금리 상황에서는 가수요를 끌어들이기가 만만치 않아서다.

특히 수도권의 경우 전반적인 매도 우위 정책이 수요를 유발시키기보다 오히려 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다. 이런 이유로 적어도 단기간 시장이 급변하기는 무리라는 의견이 다수를 차지하고 있다.

물론 올 연말부터 입주를 시작하는 판교신도시를 비롯해 입주 물량이 집중되는 것도 하락 지속 가능성에 힘을 실어준다.

◈투자 목적 땐 매입시기 앞당겨라

실거주보다 투자에 목적을 둔 수요자라면 매입시기를 다소 앞당기는 것도 방법이다. 상대적으로 투자 수요가 많은 수도권에선 좀 더 서둘러야 한다.

'거주 요건' 때문이다. 9.1세제개편에 따라 1가구1주택자가 양도소득세를 면제받으려면 거주 요건을 갖춰야 한다. 적용시기와 범위는 2009년 7월1일 이후 최초 계약체결분부터다.

수도권의 경우 지금은 서울, 과천, 5개 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 등에서만 2년 이상 거주해야 앙도세를 면제받을 수 있다. 하지만 새로운 규정이 시행되면 극히 일부 지역을 제외하곤 3년 이상(지방 2년 이상) 거주해야 한다. 이는 앞으로 원정 투자를 조심해야 하는 이유이기도 하다.

결국 이 같은 제도가 시행되기 전에 집을 사는 것이 세부담을 대폭 줄일 수 있다. 물론 이때도 가급적 정확한 집값 전망이 필요하다. 집값이 오른다면 걱정이 없다. 반대로 집값이 떨어질 경우 낭패를 겪을 수 있기 때문이다.

지방은 정부의 수요 촉진책에도 공급이 넘치는 수급상의 불균형 때문에 현 시점에서 특별한 시기를 정할 필요는 없다. 따라서 급매물을 중심으로 가격이 싼 물건을 선택하는 것이 바람직하다.

◈매도자는 시기 늦추는 것이 유리

현재 보유하고 있는 집을 팔아야 하는 매도자의 경우 가급적 시점을 늦추는 것이 좋다. 특히 고가주택 기준 상향 조정에 따라 9억원 이하 1주택 소유자의 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

집값이 9억원을 초과한다면 가급적 장기 보유를 염두에 두는 게 낫다. 양도세 장기보유특별공제가 확대되는데다, 양도세율과 과표가 조정되기 때문이다. 내년 1월1일 이후 적용되기 되는 장기보유특별공제는 현재 20년이던 최대 공제폭(연 4%씩 80%)이 10년(연 8%씩 80%)으로 대폭 완화된다.

지방 다주택 소유자는 상황에 따라 전략을 수립해야 한다. 지방 광역시의 경우 3억원 이하 주택은 양도세 중과 여부 판정 시 주택수에서 제외된다.

매입임대주택 요건 완화도 활용할 만하다. 지방에 한해 현재 85㎡ 이하 주택을 5채 이상 10년 넘게 보유하면 양도세 중과 대상에서 제외되지만, 앞으로는 149㎡ 이하 주택을 1채 이상 7년 이상 임대하면 된다.

◈재개발·재건축 투자 괜찮나?

장기적으론 역시 수혜지역이 좋은 투자처가 될 수 있다. 특히 MB정부가 도심 내 공급확대 방안의 최적 대안으로 꼽아 관련 규제 완화작업을 추진하는 재개발·재건축은 투자 1순위로 선택할 만하다.

하지만 이들 상품 모두 그동안 과도한 기대심리로 가치에 비해 훨씬 높은 가격대를 형성하고 있다는 점이 문제다. 많은 예정 사업장이 추가부담금까지 고려할 때 이미 투자원금을 회수하기 어려울 것이란 예측도 나오고 있다. 재개발은 경우가 더욱 심각한 수준이란 지적이다.

재건축 역시 투자메리트를 잘 살펴봐야 한다. 강남권을 중심으로 호가가 많이 빠졌다고는 하지만, 여전히 고공 대열에 있는 점을 감안할 때 추가부담금을 비롯해 각종 비용을 꼼꼼히 따져본 후 투자하는 것이 현명하다.

또 하나 주의할 부동산은 수익형 상품이다. 가격이 싸다고 판매 조건이 좋다고 섣불리 덤벼들다간 낭패를 보기 십상이다.
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